U svetlu skorašnjeg globalnog izbijanja COVID-19 korona virusa, očigledno je da se mogu javiti određena pitanja u pogledu odnosa zakupodavaca i zakupaca. U tom smislu, pored ugovornih odredbi, biće primenjena i opšta pravila srpskog obligacionog prava.
Može li se od zakupca zahtevati da napusti predmetni prostor ako je to neophodno?
Ako je zaposleni ili neko od nezaposlenih, za kojeg se sumnja, ili je kasnije potvrđeno da je zaražen korona virusom COVID-19, nedavno bio na radnom mestu, trenutno nema potrebe da se to radno mesto zatvori s obzirom na to da nadležne vlasti još uvek nisu izdale takvo naređenje. S druge strane, kako bi se uputstva izdata od strane Instituta za javno zdravlje Republike Srbije ili srpske Vlade, mogla promeniti u pravcu davanja jasnog naređenja da zgrade moraju biti ispražnjene, zakupci u toj zgradi bi morali da prate uputstva i naređenja izdata od strane vlasti.
Standardni komercijalni ugovori o zakupu, kao i oni koje sastavlja naša kancelarija, uključuju klauzulu postupanja u skladu sa prinudnim propisima obavezujući zakupca da se pridržava sa svim aktima, obaveštenjima ili naređenima izdatim od strane nadležnih vlasti. Prema tome, zakupac bi prekršio ugovor ukoliko se ne bi pridržavao jasnih uputstava izdatih od strane vlasti. Ta uputstva mogu predvideti preduzimanje različitih aktivnosti i mera, i neke od njih mogu zahtevati zatvaranje kancelarija ili rad zaposlenih od kuće kako bi se sprečilo dalje širenje korona virusa COVID-19.
Ukoliko je zakupac u nemogućnosti da bude u posedu ili jednostrano prestane da koristi prostorije, koje su pravne posledice?
Viša sila i raskid ugovora zbog promenjenih okolnosti
Ugovori o zakupu uobičajeno ne sadrže klauzulu više sile za razliku od ugovora u trgovini ili o građenju koji često sadrže.
Ukoliko je zakupac sprečen da koristi prostorije zbog naređenja izdatih od strane vlasti, on bi mogao da proba da se pozove na institut raskida ugovora zbog promenjenih okolnosti, a kako bi se oslobodio svojih obaveza iz ugovora o zakupu. Međutim, ugovor o zakupu iz bi mogao biti raskinut sa pozivom na promenjene okolnosti, ali samo u slučaju nastupanja okolnosti koje čine ispunjenje obaveze nemogućim ili je obaveza radikalno drugačija od one koja je predviđena kada je ugovor zaključen. U kontekstu korona virusa COVID-19 u Srbiji, smatramo da je malo verovatno da bi zakupac uspešno argumentovao da je u konkretnom slučaju došlo do promenjenih okolnosti, posebno ukoliko bi bilo koji period u toku kojeg je nemoguće zauzeti prostorije bio samo privremen.
Isti efekat bi imala i jednostrana odluka zakupca da prestane sa korišćenjem prostorija, odnosno ukoliko prestane da zakupljene prostorije koristi bez opravdanog razloga. Kao što je već rečeno, mi tumačimo, kao opravdan razlog, naređenje izdato od strane vlasti koje zahteva zatvaranje kancelarija ili zahtevanje od osoblja da rade od kuće.
Zadržavanje zakupnine
Većina ugovora o zakupu ne dozvoljava zakupcu da zadrži zakupninu bez obzira na okolnosti. U tom smislu, ukoliko nije drugačije ugovoreno, zakupac je obavezan da plati zakupninu. Ukoliko je, međutim, držalac bio prinuđen da zatvori objekte zbog uputstava koja se tiču bezbednosti i zdravlja ili zakona donetih po hitnom postupku, postavlja se pitanje da li bi takve mere oslobodile zakupca od plaćanja zakupnine? Mi smatramo da bi s obzirom na to da Zakon o obligacionim odnosima ovlašćuje ugovorne strane da preduzmu takve akcije. Dodatno, naše viđenje je podržano i sudskom praksom. Privredni sud u Srbiji je zauzeo stav da, ukoliko su ugovornici onemogućeni da ispune svoje ugovorne obaveze zbog događaja za koji nijedna strana nije odgovorna, obe strane su oslobođene svojih obaveza. Navedeno znači da zakupodavac nije ovlašćen da potražuje iznose na ime zakupnine u slučaju da zakupac ne koristi prostorije i ne plati zakupninu za period u kojem su vanredne mere bile na snazi.
Dužnosti zakupca i zakupodavca koje se tiču zdravlja i bezbednosti
Ukoliko drugačije nije ugovoreno, zakupac je obavezan da vodi računa o bilo kakvoj pretnji po zdravlje i bezbednost svojih zaposlenih, na način kako je definisano propisima koji se tiču zdravlja i bezbednosti. Zakupac mora:
U slučaju da su zakupodavci ujedno i poslodavci, oni će takođe imati dužnosti i prema svom osoblju i drugima koje se tiču rizika od infekcije, i propuštanje pridržavanja ovih zahteva može imati ozbiljne posledice.
Obaveze zakupodavca prema zakupcima zavise od nivoa kontrole koji zakupodavac ima nad predmetom zakupa, a nivo kontrole se određuje na osnovu ugovora o zakupu, kao i fizičkih karakteristika zakupljene imovine.
Ukoliko je zakupodavac garantovao dugoročni zakup cele zgrade i nema tekuće održavanje niti slične uslužne obaveze prema zakupcu, onda je malo verovatno da zakupodavac ima bilo kakvu odgovornost i obaveze u vezi sa zdravstvenim propisima. Ukoliko je, međutim, zakupodavac garantovao zakup samo jednog ili nekoliko spratova u poslovnom parku ili jednog višespratnog bloka kancelarija sa zajedničkim ventilacionim sistemima i drugim uobičajenim uslugama i oblastima, i ukoliko je obavezan za njihovo održavanje i pružanje drugih usluga, njegove obaveze mogu biti šire i moraju biti usklađene za zdravstvenim propisima. U tom smislu, zakupodavac bi trebalo da proceni rizik od korona virusa COVID-19 i svakako bi trebalo da preduzme preventivne mere koje bi uključivale češće čišćenje toaleta, prostorija gde se jede, kvaka od vrata i rukohvata. Ako zakupodavac koji kontroliše sve ili neki deo prostorija preduzme sve razumne korake da zaštiti bezbednost onih koji ulaze u zgradu ili prostorije (i može da dokaže da su preventivni koraci preduzeti), malo je verovatno da bi zakupodavac bio odgovoran za slučajeve koji se mogu javiti u tom smislu. Razumni koraci, u ovom kontekstu, bili bi pridržavanje sa savetima datim od strane Instituta za javno zdravlje Republike Srbije i/ili srpske Vlade.
For more information, please contact us via covid19@geciclaw.com
