Imajući u vidu brojne mere uvedene tokom vanrednog stanja u Srbiji i neizbežne ekonomske posledice takvih mera, privrednici nastoje da na sve moguće načine smanje svoje rashode tokom trenutne krize. S obzirom na to da je veliki broj privrednika, naročito malih i srednjih preduzeća, zakupac poslovnih prostorija u kojima obavlja delatnost, postavlja se pitanje – da li su ovi privrednici u obavezi da plaćaju punu zakupninu iako su u potpunosti obustavili poslovanje ili su poslovali s drastično smanjenim kapacitetima?
Odgovor na ovo pitanje je sve samo ne jednostavan.
Šta kaže zakon?
Pravni odnos između zakupca i zakupodavca načelno je regulisan Zakonom o obligacionim odnosima („ZOO“). U skladu sa ZOO, zakupac je dužan da zakupljene prostorije koristi s pažnjom dobrog privrednika i to samo za one potrebe koje su ugovorene ili određene namenom stvari.
Šta bi se desilo ukoliko bi zakupac privremeno bio sprečen da koristi zakupljene poslovne prostorije zbog toga što je Vlada naložila njihovo zatvaranje tokom vanrednog stanja? S obzirom na to da za takvo zatvaranje ne odgovara zakupac, ZOO ovlašćuje zakupca da zahteva srazmerno smanjenje zakupnine.
Jasno je da se navedeno primenjuje na privrednike koji su svoje poslovanje potpuno obustavili u skladu s naredbama Vlade, kao što su tržni centri, restorani, kafići, i slično. Međutim, da li bi pravo da zahtevaju smanjenje zakupnine imali i privrednici-zakupci koji još uvek posluju tokom vanrednog stanja?
Odgovor na ovo pitanje je – zavisi.
U čemu je problem?
Privrednici koji su nastavili da obavljaju svoju delatnost tokom vanrednog stanja u Srbiji, indirektno su pogođeni Naredbom Ministarstva zdravlja od 21. marta 2020. godine kojom su zabranjena javna okupljanja na javnim mestima u zatvorenim prostorima, kada se istovremeno okuplja više od pet lica.
Iako se ova Naredba prevashodno odnosi na građane, ograničavajući njihovu slobodu okupljanja, posredno je određenim privrednicima, kao što su trgovine, prouzrokovala finansijske gubitke. Naime, trgovine su morale drastično da ograniče i kontrolišu „protok“ potrošača, kako bi obezbedile da u jednom trenutku u trgovini ne bude više od pet lica, što se na kraju odrazilo na njihove prihode. S obzirom na to da vlasnici trgovina-zakupci, usled okolnosti za koje ne odgovaraju, nisu mogli da koriste zakupljene prostorije u postupnosti u skladu s ugovornom svrhom, postavlja se pitanje da li i ovi zakupci imaju pravo na srazmerno umanjenje zakupnine.
Da bismo odgovorili na ovo pitanje, moramo prvo odrediti koji su privrednici pogođeni Naredbom, imajući u vidu da se Naredba ne primenjuje na sva javna okupljanja i, posledično, ne pogađa sve privrednike jednako.
“Javno mesto” kao presudan kriterijum
Kako je gore navedeno, Naredba zabranjuje javna okupljanja na javnim mestima u zatvorenim prostorima, kada se istovremeno okuplja više od pet lica.
Nesporno je da se „javno okupljanje“ odnosi na svako okupljanje građana van njihovih domova, dok se „zatvorenim prostorom“ smatra adekvatno ograđen prostor. Međutim, upravo je kovanica „javno mesto“ najznačajnija za pravilno tumačenje Naredbe i davanje odgovora na gore postavljeno pitanje.
Premda sama Naredba ne definiše ovaj pojam, definicija „javnog mesta“ može se naći u Zakonu o javnom redu i miru koji „javno mesto“ definiše kao prostor dostupan neodređenom broju lica čiji identitet nije unapred određen, pod istim uslovima ili bez posebnih uslova.
Kada se ova definicija posmatra u kontekstu Naredbe, postaje jasno da Naredba zabranjuje samo okupljanja na mestima u koja sva lica mogu slobodno da uđu, bez posebnih uslova, kao što su banke, apoteke, prodavnice, pošte, i slično. S druge strane, Naredba ne zabranjuje okupljanja na mestima koja nisu dostupna svima pod jednakim uslovima, odnosno na mestima koja su dostupna samo određenom broju lica čiji je identitet unapred određen, poput upravnih prostorija u privrednim društvima, advokatskih kancelarija i drugih „zatvorenih prostora“ koji nisu dostupni neodređenom broju lica.
Šta ovo znači za privrednike-zakupce?
Kako se Naredbom ne zabranjuju okupljanja u svim zatvorenim prostorima, već samo u onim zatvorenim prostorima koji su svima jednako dostupni, isključivo privrednici čije se poslovanje odvija u takvom prostoru su pogođeni zabranama iz Naredbe. Posledično, jedino takvi privrednici-zakupci mogu osnovano tvrditi da nisu u stanju da zakupljene prostorije koriste u skladu s njihovom ugovorenom svrhom, i jedino oni imaju pravo da traže na srazmerno umanjenje zakupnine.
Za više informacija možete nas kontaktirati na covid19@geciclaw.com
